先進国のオリンピック

大方の予想は、オリンピック後、景気は悪化するのではないか？不動産価格は下がるのではないか？

と予想されているようですが、どうなんでしょう？

各国の過去の事例を見ると、オリンピック開催前は景気が良くなり、オリンピックの翌年は景気が悪化している国が多い。

でも、米国で1996年に開催されたアトランタオリンピックでは、翌年のほうが景気が良くなっている。

先進国は経済の規模が大きいので、オリンピックが景気に与える影響は、ごくわずかなんじゃないかと思います。

2008年リーマンショック後の2012年に開催されたロンドンオリンピックはどうだったのか？

・競技施設、選手村を特定のエリアに集中。新設されたのは、34か所の競技施設のうち9か所のみ。日本と類似。コンパクト。

・2004年から2020年までの17年間で、9.8兆円から14.1兆円の生産額が創出。

・2004年から2012年の開催時点までの生産額は5.3兆円から5.6兆円。

・開催後2013年から2020年までの生産額は4.5兆円から8.5兆円。

・地域別に見ると、ロンドンと隣接する地域が56％、それ以外の地域が44％で、波及効果はイギリス全体に及ぶとしています。

今の日本の好景気もいくぶんは、オリンピックの影響があるのかもしれませんが、たぶん、そんなには大きく影響していない。

英国GDP成長率、2011年1.65％、2012年（オリンピック開催）1.45％、2013年2.05％、2014年2.95％で、伸びてるし。

東京都はオリンピックの経済効果32兆円と試算していますが、18年間で32兆円ですから。

32兆円の内訳は、13年から20年までの8年間で21兆円、21年から30年までの10年間で11兆円。

20年が5兆円で21年が2兆円とすると、3兆円減りますが、GDP500兆円だから、0.6％減るくらい。

従って、オリンピックが終わっても、それだけの理由で景気は減退しない。

もし、景気が悪くなるとすれば、別の理由だろうと思います。

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過去のオリンピックからオリンピックの経済効果を考える
http://mizkos.jp/wp-content/uploads/2017/04/nishio.pdf#search=%27%E3%82%AA%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%83%94%E3%83%83%E3%82%AF%E3%81%AE%E7%B5%8C%E6%B8%88%E5%8A%B9%E6%9E%9C%E3%82%92%E8%80%83%E3%81%88%E3%82%8B+%E6%B0%B4%E8%B6%8A%27

英国基礎的経済指標
https://www.jetro.go.jp/world/europe/uk/stat.html

【32兆円】すごすぎる経済効果の東京オリンピック/開催で起こる変化・メリット・課題とは？
https://honichi.com/news/2019/04/19/inboundxolympiceconomy/

上がる？下がる？現状維持？

20年前、東京の不動産会社に勤めていましたが

その時、同僚だった友人と久しぶりに電話で話しました。

「東京のアパート、収益不動産の売買は、ぱったり止まったよ」

自己資金のある人に融資は付きますが

買う人がいなくなると、値段は下がります。

ある程度、値段が下がれば、利回りは上昇し、再び、売れるようになる。

広島で、維持されているように見える収益不動産の価格はどうなるのか？

でも、幸いなことに

現在の広島の不動産価格はバブルピーク時の三分の一以下
※広島市の公示地価、基準地価の総平均

中心部ではホテルの建設ラッシュが土地価格を下支えしていますし

土地価格が維持もしくは、今後も上昇すれば

中心部においては、値崩れしないのかもしれません。

郊外は下がるかも・・・。

仮に値崩れしたとしても、あの時ほどの落差はありませんから

バブルの時に比べ、持ちこたえる業者も多いことでしょう。

リーマンショックの時も、住居系は賃収に影響ありませんでしたから。

ただ、在庫は増えますね。どっかで値下げしないと。

東京の不動産価格は地方よりも高く、利回りは地方よりも低い。

利回りの低い物件を購入するとリスクが高い。

リスクが高いと、心理的なストレスになる。

そして、買わなくなる、山手線内側の収益物件の価格は維持され、山手線外側の収益物件から価格が下がり、地方に伝播する。

こういう構図ですかね？

結果的に、金融庁の融資引締めは

被害の拡大をくい止めたことになるのかもしれません。

後から、振り返ってみないとわかりませんが・・・。

色んな人の考えを聞いても、上がる、下がる、現状維持、バラバラ。

私を含め、皆それぞれのポジションがあるので 

ポジションに応じて、希望的観測も入ります。

群盲象を評す。

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リニア中央新幹線の意味

2027年には、品川－名古屋間でリニア中央新幹線が開通予定。

現在、品川－名古屋間は1時間28分。

これが、リニア中央新幹線になると品川－名古屋間は40分。

2045年には、大阪まで延伸、品川－大阪は現在2時間15分が67分に短縮。

東京－名古屋－大阪を結ぶ人口7000万人のリニア都市圏が出現。

確かに、時間だけ見れば、半分になり、通勤可能に思えますが

定期代を考えると、通勤圏にするのは難しいでしょう。

東京－名古屋－大阪をリニアで結ぶだけだとピンと来ませんが

リニアのどこかの中間駅に首都機能を移転して

機能移転した都市を60分以内で結ぶ

なんてことを妄想してみると、なるほどと思えます。

東海道新幹線は太平洋側に面してますから、津波に弱い。

大動脈を断たれることになる。

リニアは、品川、大阪、名古屋を除き、津波の来ない場所に中間駅を設置。

国家の心臓部を内陸の中間駅に移し、太平洋に面したところは

津波を想定した都市設計、津波が来た場合の被害を綿密に計算しておく。

そして

日本は、機能移転した都市をリニアで結んだ災害に強い国家に変貌。

今から、数年後

不景気になったときに、公共投資で首都機能移転を実施、景気回復。

リニアは、その為の下地。

たぶん、これだな。

誰だ？こんなこと考えた愛国者は！違うかもしれません。外れてもクレームは受け付けません。

定期代を考えると、サラリーマンの通勤圏には、なりませんが

国家の運営とか、企業の重要な会議とかには、役に立ちます。

帰省、出張、旅行、単身赴任したサラリーマンも重宝します。

私には、あまり関係ありませんが、開通したら、なにかにこじつけて、すぐ乗車すると思います。

開店した飲食店には、すぐ行く、あの感じ。

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ここを500km/hで超電導リニアが走るのか！工事中の中央新幹線トンネル こうなっていた
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191126-00010004-norimono-bus_all

既に始まっている首都機能移転―国による明確なプランとイニシアチブを
http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/iten/onlinelecture/lec119.html#m6

私の償却期間は85年？

減価償却
鉄筋コンクリート造　47年
木造　22年
車　6年

木造の住宅、減価償却22年

前はなんとも思いませんでしたが

22年後、私、生きていない可能性あるのでは？

などと考えてしまいます。

鉄筋コンクリート47年、絶対生きてません。

人の身体は、およそ85年で償却され、何も持たずに、あの世へ。

人と減価償却資産の違い。人の身体は成長して、20代を境に、衰える。

中身は、いろんな経験を掻い潜りながら成長し、ピークは不明。

生まれた時、既に個性を有している。

持って生まれた身体、成長過程、社会経験の影響を受け

人の中身は、外見以上にバリエーションが豊富で、見た目だけで、判断できないことがある。

人は、それぞれにそれぞれのパターンがあり、同じパターンを繰り返す傾向がある。このパターンから人は、なかなか抜け出せない。

同じパターンを繰り返していることに気付き、改善されることもあるが、稀。

身体の衰えとともに、やがて、この世から消滅する。

時間切れ。

諸行無常。ちゃんちゃん。

てな感じ。

固定資産であっても減価償却しないものがあります。
絵画、骨董、書画、彫刻などの美術品や古文書など
土地および土地の上に存する権利（借地権、地上権など）
株式などの有価証券も、減価償却資産とされない。

この世で、元本が保証されているものは、何もありませんが

土地とか絵画は、人の寿命に比べれば、この世に存在する時間が長い。

人は数十年、絵画は数百年、土地は数千年。

桁が一つづつ違うだけのアイテム。

この世は、痛みも、快楽も感じることができる

ものすごくリアルな三次元のバーチャルゲームなんじゃないの？

と勘繰るときがあります。

理由は、「この世はあまりにも、よく出来すぎている」と感じるから。

調子に乗ると失敗して、挫折感を味わったり、希望を持つけど、うまくいかなかったり、欲を持たないと意外に成功したり、努力した分は報われたり、人生の挫折と希望、失敗と成功の配置が絶妙。私より優れた人、いい人、お金持ち、怖い人、欲の深い人、欲のない人、美男美女・・・、バリエーション豊かなエキストラ。

最後は、何も持たずに、生まれる前の状態に戻って、ゲーム終了。反省会。

嫁「けっ、けっ、け。今から、反省会しとけや」

私「・・・・」

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倍以上値上がりしている！

10月に銀行で無料交換した御即位記念硬貨の500円玉

交換した理由は、デザインが気に入ったから。

令和という年号が好きだから。

令和に、昭和、平成にはなかった、時代の変わり目を感じるから。

ネットで見ると、1,300円で販売されています。

わずか1ヶ月で2倍以上の値上がり。 

ビットコインより、いいかも。

実体あるし、元本保証だし。

発行枚数500万枚（25億円）。

この1ヶ月間、私は無料で、皆さんと交換しまくってました。

皆さん、上がってますよ。

元々の価値は500円、これに皆の欲しい気持ちが乗っかって

値段が800円上がっている。

800円＝欲しい気持ち（実用的な価値なし）

後は、来年のお年玉に混ぜて、甥っ子、姪っ子に上げようと思います。

無関心な人も、値上がりしているよと囁けば

興味を示すことでしょう。

御即位記念硬貨は、そもそも転売目的ではありませんから

上がったからといって、売りませんし、持っておくだけ。

自己満足。

車なんかも、自己満足、自分が乗って楽しいかどうか。

ほかの人は、興味のない、関係ない世界で、自分だけ楽しむ。

ここに見栄が入ると、無粋になる。

脱線しました・・・、話を元に戻すと

欲しい人が増えれば、値段が上がるのは、不動産も同じ。

不動産も安い時に買って、高い時に売れば、倍になることもありますが

さすがに1ヶ月では無理、10年近くかかります。

でも、記念硬貨は収益生みませんが

アパートのように収益を生むものもあります。

でも、記念硬貨と違って、元本保証はないので、見極めは必要です。

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不動産をうまく運用している人

場所Aでは、この10年間で土地価格は1.3倍に上昇。

場所Bでは、この10年間で土地価格は2倍に上昇。

世界的な不況は10年周期と仮定して

場所Aは景気の頂点で1.3倍、景気の底で元に戻る。

場所Bは景気の頂点で2倍、景気の底で元に戻る。

景気が良くても、悪くても、影響の少ないのは、場所A。

景気が良くなったり、悪くなったりすると、影響の大きいのは、場所B。

見極めることができたなら、場所Bでは、大きく儲けることができる。

見極めることができなければ、場所Bでは、大きく損をする。

これ知ってれば、皆、お金持ちになれるのでは？

株より、単純なのでは・・・。

と思いますが、不況のとき、融資してくれないし

底がどこにあるか、わからない状況で買うのは勇気がいる。

価格上がるまで、時間かかるし。

その間、維持しなければならない。

でも、不動産で儲けている人を見ると

本業があって、不動産を長期で保有していて

循環する景気の波を潜り抜けて、売却している。

不動産上がっていても、お金に困っていない場合は

売らずに、相続する場合も多い。

世代を超えて、長期保有。

ここら辺になると、無借金になっていますから

循環する景気の波の影響はなくなります。

子供や孫が、なにかやらかさない限り。

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不動産は長期の投資

収益不動産は、大きな投資。

億単位の投資ですから、慎重に。

1億の物件を、1億の借り入れで買うより

頭金1割、2割入れたほうが、リスクは減ります。

今の状態が永遠に続くと思うのは錯覚。

景気は循環しますから、いい時も悪い時も巡ってくる。

景気いい時：買える人増えますから、利回り低くなる。

景気悪い時：買える人減りますから、利回り高くなる。

今は、金融庁の指導により、収益不動産の融資だけ引き締められていますが

金利は安いし、景気いいので、価格は維持されている状態。

リーマンショックの時、テナントビルの空室は増えましたが

住居系はほぼ、影響ありませんでした。

不動産は保有する期間が長いのも特徴。

少なくとも10年周期の景気の波を1回以上は潜らなければならない。

統計的に100年に1回の災害も

保有期間20年であれば、100分の1から5分の1に増大します。

そんなこと、考えてたら、何もできなくなりますが

不思議と、想定しておくと、なかなか起こらないもんです。

起こるとしたら、いつも、想定外のことが起こります。

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